Organisering

Den svære start

At flere mennesker vælger at købe et hus sammen forestillede vi os, var en ganske almindelig foranstaltning. Derfor kom det meget bag på os, at ejendomsmæglere såvel som banker og kreditforeninger reagerede som om de aldrig før havde hørt om fænomenet. Det viste sig at være meget svært at finde nogen, der kunne rådgive os i spørgsmål om, hvordan man optager lån sammen, hvilke regler der gælder for skattefradrag, hvilke vedtægter man bør formulere  osv. Vi endte med at bruge måneder på at ringe rundt til pengeinstitutter, søge informationer på internettet, på biblioteket og hos folk vi selv kendte. Derfor er vores ønske, at denne side må være en hjælp til andre, som har planer om at starte et kollektiv.

Stiftelse af forening

Vi ønskede at organisere os på en måde, så enhver beboer i kollektivet havde mulighed for at flytte ud, når vedkommende måtte ønske det, således at kollektivet nemt kunne udskifte beboere, uden at det skulle være forbundet med udgifter. Køber man et hus i sameje, skal der fx udfærdiges nyt skøde hver gang én af ejerne skiftes ud. Derfor stiftede vi en såkaldt “lille andelsforening”, således at det var foreningen og ikke 7 enkeltpersoner der optog lånet. Foreningen kan så undervejs skifte sine medlemmer ud efter behov. Fordelene ved sådan en organisering er:

  1. Det er omkostningsfrit at skifte medlemmer ud
  2. Det fulde skattefradrag kan fordeles mellem medlemmerne (skattemæssigt set er   der altså tale om et sameje)

Denne organisering er dog betinget af at:

  • Ejendommen indeholder højst 3 beboelseslejligheder
  • Antallet af medlemmer udgør højst 15
  • Væsentlige beslutninger vedrørende kollektivet vedtages ved enstemmighed
  • Der hæftes personligt og solidarisk for ejendommens pantegæld

Skatteforholdene i forbindelse med sådanne foreninger er reguleret i Ligningsvejledningen for selskaber S.A.1.10.2.

Da alle 7 medlemmer var fundet, underskrev vi en stiftelsesoverenskomst. En stiftelsesoverenskomst kan dels tjene til at gøre aftalen bindende medlemmerne imellem, og dels til at gøre klart over for andre, fx banken, hvem der er medlemmer af foreningen. Vores stiftelsesoverenskomst kan findes her! Dette er en standardoverenskomst; man kunne også forestille sig en overenskomst der så anderledes ud, fx med nærmere definerede frister for, hvornår man skal have rejst den fornødne kapital og hvor længe man er bundet af aftalen, hvis det trækker i langdrag med at finde et hus osv.

Vi udfærdigede desuden vedtægter, som fastlagde mere præcise rammer for foreningen. Heri fastlægges det, at hvert medlem ved indflytning skal lægge 30.000 kr. Vedkommende kan så sælge sin andel videre til en anden, og får således de 30.000 kr. med sig ved fraflytning. (Beløbet reguleres dog efter nettoprisindekset, således at pengene ikke bliver til det rene ingenting pga. inflation. Vi bruger prisberegneren fra Danmarks Statistik.) 

Vores vedtægter kan læses her!

Røde Bjarnes sirlige slikregnskab

Økonomi

Lån

Kort sagt kan man sige, at kravet fra bankens side var, at foreningens medlemmer sammenlagt havde en bruttoindtægt på 5,5 gange ejendommens nettoudgift. Når man hæfter solidarisk, er det ligegyldigt om et medlem tjener meget lidt, så længe en anden tjener så meget desto mere. En bruttoindtægt på 5,5 gange ejendommens nettoudgift er mere end en forsamling af studerende kan opfylde. Man kan derfor være nødsaget til at medtænke et økonomisk aspekt i sit valg af medlemmer. Er andelen af medlemmer med en høj indkomst ikke tilstrækkelig, kan en løsning være, at en udenforstående, fx en forælder, træder ind i foreningen som kautionist, og hæfter for lånet uden selv at bo i huset, eller i øvrigt have indflydelse på beslutninger truffet af beboerne. Man skal være opmærksom på risikoen for, at en sådan kautionist på et tidspunkt ønsker at blive fri af hæftelsen, hvorved man kan blive nødt til at sælge huset igen, såfremt banken ikke kan godkende de resterende medlemmer som låntagere. Dette er selvfølgelig også tilfældet, hvis lånegodkendelsen afhænger alt for meget af et hvilket som helst andet enkelt medlem.   

Ved overtagelsen af huset havde medlemmerne i alt rejst 210.000 kr. De 165.000 kr. blev brugt til udbetalingen på huset, resten blev brugt på stempelafgift, advokatsalær, udfærdigelse af skøde m.v. Resten af købssummen måtte vi låne. Ca. 80 % blev lånt i Realkredit Danmark som et 30-årigt flexlån med rentetilpasning hvert 5. år. Resten af købssummen (ca. 15 %) blev lånt som et boliglån i BG bank. Derudover lånte vi  50.000 kr. til istandsættelse som et 30-årigt tillægslån i BG bank. Huset var i store træk i god stand, men da vi havde lagt et trægulv, sat en skillevæg op, fået to nye radiatorer og malet hele huset, var pengene hurtigt brugt!

Budget

Inden man kaster sig ud i at købe et hus sammen, kan det være nødvendigt at have et overblik over, hvilke udgifter der er forbundet med at være husejer. Her ses det månedlige budget for Kollektivet Røde Bjarne:

Realkreditlån              10.300,-

Boliglån + tillægslån    2.300,-

Ejendomsskatter         2.465,-

Vedligeholdelse         1.000,-

Forsikring         595,-

Falckabonnement         26,-

El              865,-

Varme              1.842,-

Vand              1.133,-

Telefon og bredbånd    520,-

TV-licens              176,-

I alt              21.222,-

Dette giver en bruttohusleje på 3100 kr. pr. person. Nettohuslejen er naturligvis lidt lavere, idet renterne fra lånene kan trækkes fra i skat. Disse fradrag kan som nævnt fordeles ud på de enkelte medlemmer, således at hvert medlem kan opgive en syvendedel af de samlede renter på sin selvangivelse. Dette giver en nettohusleje på ca. 2800 kr. pr. person. Hertil kommer private forsikringer, telefonsamtaler, avisabonnement, hvis man er interesseret i det, samt madordning til 1000 kr. om måneden.